Việc mua nhà ở xã hội là giải pháp an cư được nhiều người lao động, hộ gia đình thu nhập thấp lựa chọn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy quá trình này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính nếu người mua không tìm hiểu kỹ quy định pháp luật. Bài viết dưới đây phân tích các rủi ro thường gặp khi mua nhà ở xã hội, căn cứ pháp lý liên quan và cách phòng tránh hiệu quả theo luật mới nhất.
Nghị định 49/2021/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Theo Điều 74 Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi như: người có công với cách mạng, hộ nghèo, cận nghèo, công nhân, người lao động thu nhập thấp…
2. Rủi ro pháp lý khi mua nhà ở xã hội
2.1. Mua nhà không đúng đối tượng
Một số người không thuộc diện được mua nhưng vẫn nhờ người khác đứng tên để sở hữu. Hành vi này vi phạm Điều 78 Luật Nhà ở 2023, dẫn đến hợp đồng có thể bị vô hiệu và nhà có nguy cơ bị thu hồi.
2.2. Hợp đồng mua bán không công chứng
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành văn bản và công chứng/chứng thực, trừ trường hợp mua bán với chủ đầu tư. Nếu các bên tự ý lập giấy tay, giao dịch sẽ không có giá trị pháp lý, khó bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
2.3. Vi phạm thời hạn chuyển nhượng
Người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền và được cấp Giấy chứng nhận (theo Điều 79 Luật Nhà ở 2023). Nếu chuyển nhượng trái quy định, giao dịch có thể bị hủy bỏ.
Một số dự án nhà ở xã hội kéo dài tiến độ, khiến người mua vừa phải trả lãi vay ngân hàng vừa chưa có chỗ ở.
3.2. Phát sinh chi phí ngoài hợp đồng
Có trường hợp chủ đầu tư yêu cầu đóng thêm các khoản phí trái quy định (phí giữ chỗ, phí dịch vụ cao hơn mức quy định). Đây là hành vi vi phạm pháp luật, người mua có thể khiếu nại hoặc khởi kiện.
3.3. Chất lượng công trình kém
Do giá bán nhà ở xã hội được khống chế theo quy định, một số chủ đầu tư cắt giảm chi phí dẫn đến chất lượng công trình không đảm bảo, nhanh xuống cấp.
4. Cách phòng tránh rủi ro khi mua nhà ở xã hội
4.1. Kiểm tra tính pháp lý của dự án
Người mua cần kiểm tra:
Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
Chủ đầu tư được UBND tỉnh/thành phố công nhận đủ điều kiện triển khai.
Có giấy phép xây dựng và hồ sơ pháp lý đầy đủ.
4.2. Đảm bảo hợp đồng hợp pháp
Hợp đồng mua bán phải công chứng/chứng thực.
Điều khoản rõ ràng về giá bán, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao.
Lưu giữ đầy đủ chứng từ, hóa đơn khi thanh toán.
4.3. Giám sát tiến độ và chất lượng công trình
Người mua nên thường xuyên cập nhật tiến độ xây dựng từ chủ đầu tư, phản ánh với cơ quan quản lý nếu phát hiện chậm tiến độ hoặc vi phạm cam kết chất lượng.
4.4. Tìm hiểu kỹ về chính sách hỗ trợ vay vốn khi mua nhà ở xã hội
Theo Điều 82 Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi vay vốn lãi suất thấp từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định. Điều này giúp giảm rủi ro tài chính khi trả góp.
>>> Xem thêm: Đừng bỏ lỡ cơ hội Mua nhà ở xã hội với ưu đãi từ Nhà nước!
5. Ví dụ minh họa thực tế về mua nhà ở xã hội
Anh H (công nhân tại Bắc Ninh) ký hợp đồng mua nhà ở xã hội năm 2022. Do không nắm rõ quy định, anh đã chuyển nhượng lại căn hộ sau 2 năm để lấy vốn. Khi bên mua đi làm thủ tục sang tên, cơ quan chức năng từ chối do vi phạm thời hạn chuyển nhượng 5 năm. Hậu quả, giao dịch bị hủy bỏ, cả hai bên đều thiệt hại về tiền bạc.
Tình huống này cho thấy, việc không tuân thủ đúng pháp luật khi mua nhà ở xã hội có thể dẫn đến rủi ro nghiêm trọng.
Mua NOXH là cơ hội an cư cho người thu nhập thấp, nhưng đi kèm nhiều rủi ro pháp lý và tài chính nếu thiếu hiểu biết. Người mua cần tìm hiểu kỹ quy định của Luật Nhà ở 2023, kiểm tra pháp lý dự án, ký hợp đồng công chứng đầy đủ và tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
