Hiện nay, đất thuê của Nhà nước có thời hạn 50 năm đang được sử dụng phổ biến cho các dự án sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, khi phát sinh nhu cầu thế chấp tài sản gắn liền với loại đất này, không ít tổ chức, cá nhân gặp khó khăn trong quá trình công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Vậy “Hợp đồng thế chấp tài sản trên đất thuê 50 năm” có được công chứng hay không, và rủi ro nào cần tránh để bảo vệ quyền lợi hợp pháp? Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể dưới góc độ pháp luật hiện hành.
“Luật Đất đai 2024” – quy định về quyền sử dụng đất, quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước;
“Bộ luật Dân sự 2015” – quy định chung về nghĩa vụ và biện pháp bảo đảm bằng thế chấp;
“Luật Công chứng 2024” – quy định trình tự, điều kiện công chứng hợp đồng;
“Nghị định 21/2021/NĐ-CP” – về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Đất thuê 50 năm có được thế chấp không?
Theo “Khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai 2024”:
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất trả trước cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.”
Điều này đồng nghĩa rằng chỉ khi trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn (50 năm), người sử dụng đất mới được phép thế chấp tài sản trên đất thuê, và chỉ giới hạn trong phạm vi tài sản gắn liền với đất, không bao gồm quyền sử dụng đất.
🖋️ Điều kiện công chứng hợp đồng thế chấp loại tài sản này
Theo “Điều 44 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có trách nhiệm:
Kiểm tra quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê;
Xác minh giấy tờ chứng minh đã trả tiền thuê đất một lần;
Xác định rõ giới hạn thế chấp: chỉ là tài sản trên đất, không bao gồm quyền sử dụng đất.
⚠️ Nếu người thuê đất chưa trả đủ tiền hoặc không có tài sản hợp pháp trên đất (ví dụ chưa hoàn công công trình), hợp đồng sẽ không đủ điều kiện công chứng.
Ví dụ minh họa
Doanh nghiệp A được Nhà nước cho thuê 10.000m² đất trong khu công nghiệp tại Bình Dương, thời hạn 50 năm, trả tiền thuê một lần. Sau 3 năm, doanh nghiệp xây dựng hoàn tất nhà xưởng và muốn thế chấp công trình này để vay vốn. Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp được công chứng nếu:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện hình thức thuê đất trả tiền một lần;
Công trình đã hoàn công và có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Có hợp đồng tín dụng hợp lệ và đủ điều kiện giao dịch bảo đảm.
Những rủi ro pháp lý thường gặp
1. Không trả tiền thuê đất một lần
Nếu chỉ trả tiền thuê đất hàng năm, không được thế chấp tài sản gắn liền với đất. Đây là lỗi phổ biến khiến hồ sơ công chứng bị từ chối.
2. Tài sản gắn liền với đất chưa đủ điều kiện pháp lý
Nhiều trường hợp công trình chưa hoàn công hoặc chưa được công nhận quyền sở hữu, dẫn đến thiếu căn cứ pháp lý để xác định tài sản thế chấp.
3. Nhầm lẫn giữa tài sản thế chấp và quyền sử dụng đất
Một số hợp đồng ghi nhận cả “quyền sử dụng đất” trong hợp đồng thế chấp đất thuê 50 năm – đây là lỗi nghiêm trọng, có thể khiến hợp đồng vô hiệu theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015” vì nội dung trái luật.
4. Không đăng ký giao dịch bảo đảm
Ngay cả khi đã công chứng, nếu không thực hiện đăng ký tại Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm thì hợp đồng không có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
Hướng dẫn thủ tục công chứng đúng luật
1. Chuẩn bị hồ sơ
Hợp đồng thế chấp;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng;
Biên lai xác nhận đã nộp tiền thuê đất một lần;
Hồ sơ pháp lý của bên thế chấp và bên nhận thế chấp;
Bản vẽ hoàn công, chứng nhận quyền sở hữu công trình.
Bên nhận thế chấp đăng ký giao dịch bảo đảm sau khi công chứng.
Kết luận
“Hợp đồng thế chấp tài sản trên đất thuê 50 năm” là một giao dịch hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. Tuy nhiên, do đặc thù loại đất thuê và giới hạn về quyền sở hữu, việc soạn thảo và công chứng hợp đồng cần hết sức cẩn trọng. Để tránh tranh chấp hoặc vô hiệu hợp đồng, nên có sự tư vấn chuyên sâu từ công chứng viên hoặc luật sư trước khi thực hiện giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ: Cứu cánh cho ai cần vay ngân hàng gấp
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
