Nhà ở xã hội được xem là giải pháp quan trọng để giải quyết nhu cầu an cư cho các đối tượng có thu nhập thấp, người lao động tại đô thị, công nhân khu công nghiệp. Tuy nhiên, khi cần sử dụng nhà ở xã hội để thế chấp vay vốn ngân hàng, không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành về điều kiện, hạn chế và thủ tục công chứng. Vậy thế chấp nhà ở xã hội có được không? Có thể công chứng hợp đồng thế chấp loại tài sản này hay không? Bài viết dưới đây sẽ giúp làm rõ.
“Luật Nhà ở 2023” – quy định điều kiện giao dịch, thế chấp nhà ở xã hội;
“Luật Đất đai 2024” – quy định quyền sử dụng đất đối với nhà ở xã hội;
“Bộ luật Dân sự 2015” – quy định về thế chấp tài sản;
“Luật Công chứng 2024” – quy định điều kiện công chứng giao dịch thế chấp;
“Nghị định 100/2015/NĐ-CP”, được sửa đổi bởi “Nghị định 49/2021/NĐ-CP” – quy định phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài? Giải đáp các câu hỏi thường gặp
Có được thế chấp nhà ở xã hội không?
Theo “Khoản 4 Điều 83 Luật Nhà ở 2023”, nhà ở xã hội thuộc sở hữu của cá nhân chỉ được mua bán, thế chấp, cho thuê lại sau thời gian tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết giá trị mua nhà theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư.
“Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng, thế chấp trừ khi đã thanh toán hết giá trị hợp đồng và đã đủ thời gian 5 năm theo quy định.”
Như vậy, việc thế chấp nhà ở xã hội chỉ được thực hiện nếu người sở hữu đã thanh toán đầy đủ giá trị căn nhà và đã giữ quyền sở hữu trong thời hạn ít nhất 5 năm. Nếu chưa đủ điều kiện, hợp đồng thế chấp sẽ không được công chứng.
>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ nhanh gọn: Giải pháp cho gia đình mua nhà gấp trước Tết
🖋️ Điều kiện công chứng thế chấp nhà ở xã hội
Theo “Điều 44 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên chỉ có thể chứng nhận hợp đồng thế chấp nếu:
Chủ sở hữu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp lệ;
Nhà ở xã hội được mua theo đúng đối tượng, đúng trình tự;
Đã thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ;
Đã đủ thời hạn 5 năm tính từ ngày thanh toán xong;
Không đang trong diện bị thu hồi, tranh chấp, kê biên.
🧩 Ví dụ minh họa thực tế
Chị A là công nhân tại khu công nghiệp, được mua một căn nhà ở xã hội năm 2020 theo gói hỗ trợ ưu đãi. Đến năm 2025, chị A đã trả đủ giá trị hợp đồng và có nhu cầu thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng kinh doanh. Tuy nhiên, tính đến thời điểm này mới chỉ được 3 năm kể từ khi thanh toán xong. Trong trường hợp này, công chứng viên sẽ từ chối thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở xã hội do chưa đủ điều kiện thời gian 5 năm.
Các rủi ro pháp lý thường gặp
1. Thế chấp khi chưa đủ điều kiện
Việc ký hợp đồng thế chấp nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện pháp luật sẽ dẫn đến hậu quả:
Hợp đồng bị vô hiệu theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”;
Ngân hàng không thể xử lý tài sản thế chấp nếu bên vay không trả nợ;
Chủ nhà có thể bị thu hồi nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
2. Giấy tờ chưa đầy đủ
Nhà ở xã hội đôi khi chưa được cấp Giấy chứng nhận riêng do nằm trong khu nhà chung cư mới xây dựng, khiến việc xác lập hợp đồng thế chấp không thể tiến hành.
3. Không hiểu rõ thời điểm bắt đầu tính 5 năm
Nhiều người nhầm lẫn giữa thời điểm ký hợp đồng mua bán với thời điểm thanh toán đủ giá trị nhà. Căn cứ tính 5 năm là ngày thanh toán xong, chứ không phải ngày nhận bàn giao.
Hướng dẫn thủ tục công chứng thế chấp nhà ở xã hội
1. Chuẩn bị hồ sơ
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
Hợp đồng mua bán thể hiện đã thanh toán đầy đủ;
Xác nhận của chủ đầu tư hoặc ngân hàng (nếu có) về việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính;
CMND/CCCD của bên thế chấp và bên nhận thế chấp;
Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp.
2. Tiến hành công chứng
Công chứng viên kiểm tra đầy đủ hồ sơ, điều kiện pháp lý;
Nếu đủ điều kiện, sẽ tiến hành lập hợp đồng, giải thích nội dung cho các bên ký;
Hợp đồng được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng;
Sau đó, bên nhận thế chấp làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại “Nghị định 21/2021/NĐ-CP”.
Kết luận
Việc thế chấp nhà ở xã hội hoàn toàn có thể được thực hiện, nhưng bắt buộc phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chặt chẽ về thời gian, quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính. Người sở hữu nhà ở xã hội cần cẩn trọng trong từng bước giao dịch để đảm bảo hợp đồng công chứng có hiệu lực pháp lý, tránh các rủi ro ảnh hưởng đến quyền lợi của bản thân và bên nhận thế chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
