Trong giao dịch công chứng mua bán nhà ở xã hội, việc cả hai bên cùng hợp tác ký vào hợp đồng công chứng là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều trường hợp một bên cố tình không hợp tác ký, gây khó khăn, thậm chí làm đình trệ quá trình giao dịch. Vậy khi xảy ra tình huống này, giải pháp pháp lý nào sẽ được áp dụng?
1. Cơ sở pháp lý về công chứng mua bán nhà ở xã hội
Các văn bản pháp luật hiện hành quy định:
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
Luật Công chứng 2014.
Luật Dân sự 2015.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp mua bán với chủ đầu tư dự án). Nếu thiếu công chứng, hợp đồng không có giá trị pháp lý để đăng ký sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
2. Nghĩa vụ ký kết hợp đồng trong công chứng mua bán nhà ở xã hội
Theo Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi các bên đã ký kết hoặc có hình thức tương đương. Trong đó:
Bên bán nhà ở xã hội có nghĩa vụ ký hợp đồng, bàn giao tài sản đúng thỏa thuận.
Bên mua có nghĩa vụ ký hợp đồng và thanh toán theo quy định.
Nếu một bên từ chối ký kết mà không có lý do chính đáng, hành vi đó được coi là vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng.
3. Trường hợp một bên không hợp tác ký hợp đồng công chứng
3.1. Bên bán nhà ở xã hội không hợp tác ký
Người mua có quyền yêu cầu Tòa án buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng (theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015).
Nếu bên bán cố tình không ký và gây thiệt hại, người mua có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại.
3.2. Bên mua nhà ở xã hội không hợp tác ký
Bên bán có quyền hủy bỏ giao dịch, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có chi phí phát sinh).
Chủ đầu tư hoặc cá nhân bán nhà được quyền từ chối bàn giao nếu chưa có hợp đồng công chứng hợp lệ.
4. Giải pháp khi một bên không hợp tác ký trong công chứng mua bán nhà ở xã hội
Thương lượng, hòa giải: Đây là bước đầu tiên, giúp hai bên thống nhất lại quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
Yêu cầu cơ quan công chứng lập vi bằng ghi nhận sự việc: Điều này có thể làm căn cứ nếu sau này vụ việc phải đưa ra Tòa án.
Khởi kiện ra Tòa án: Theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.
Anh H (người lao động tại TP.HCM) đã thỏa thuận mua căn hộ nhà ở xã hội từ anh K. Hai bên thống nhất giá và thời gian thanh toán. Tuy nhiên, khi đến văn phòng công chứng, anh K (bên bán) từ chối ký hợp đồng vì tìm được người khác trả giá cao hơn.
Trong trường hợp này:
Anh H có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu buộc anh K thực hiện nghĩa vụ ký kết.
Nếu anh K vẫn cố tình không thực hiện, Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu, đồng thời buộc anh K bồi thường thiệt hại (chi phí đi lại, đặt cọc, hồ sơ công chứng…).
6. Lưu ý khi công chứng mua bán nhà ở xã hội để tránh rủi ro
Luôn lập hợp đồng đặt cọc có công chứng, ghi rõ nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán chính thức.
Kiểm tra kỹ điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội (phải đủ 5 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận theo Điều 90 Luật Nhà ở 2023).
Chọn văn phòng công chứng uy tín để được tư vấn đầy đủ quy trình pháp lý.
Giữ lại các chứng từ giao dịch (chuyển khoản, biên nhận) để làm bằng chứng khi có tranh chấp.
>>> Xem thêm: Những lợi ích bạn nhận được từ việc làm Công chứng.
Kết luận
Trong giao dịch công chứng mua bán nhà ở xã hội, việc một bên không hợp tác ký có thể dẫn đến tranh chấp phức tạp. Người dân cần nắm rõ quyền lợi, nghĩa vụ và quy định pháp luật để xử lý kịp thời. Nếu thương lượng không thành công, giải pháp cuối cùng là khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
