Việc chia thừa kế theo di chúc tưởng như rõ ràng, nhưng trên thực tế lại là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất tại Việt Nam. Tình trạng người chưa được chia di sản bị người khác đem tài sản thừa kế đi chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố… không hiếm gặp. Trong bối cảnh đó, ngăn chặn giao dịch đất thừa kế là biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi, tránh mất trắng tài sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách ngăn chặn nhanh chóng và đúng luật, dẫn đến việc bị động trong xử lý hoặc để kẻ khác kịp thời hoàn tất giao dịch. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình và giấy tờ cần thiết để ngăn chặn giao dịch đất từ di chúc đang có tranh chấp.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc ngăn chặn giao dịch đất thừa kế
Một số quy định pháp lý liên quan trực tiếp đến việc ngăn chặn chuyển nhượng đất có nguồn gốc từ di sản thừa kế:
Bộ luật Dân sự 2015: Điều 609 đến 662 về thừa kế và quyền sở hữu tài sản thừa kế
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Điều 114, 115 về biện pháp khẩn cấp tạm thời
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025): Điều 224 về ghi chú pháp lý đất đai và ngăn chặn giao dịch
Luật Công chứng 2014: Điều 57 quy định về công chứng văn bản phân chia di sản
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Điều 10 và Điều 12 quy định cập nhật và xóa thông tin ngăn chặn trên hệ thống hồ sơ địa chính
Các trường hợp nên ngăn chặn giao dịch đất thừa kế
Việc ngăn chặn nên thực hiện càng sớm càng tốt trong các tình huống:
Di chúc đang bị tranh chấp về tính hợp pháp, hiệu lực
Một trong các hàng thừa kế tự ý đi làm thủ tục kê khai, đăng bộ sang tên
Có dấu hiệu giả mạo chữ ký trong văn bản từ chối nhận di sản hoặc văn bản phân chia di sản
Đang trong quá trình khởi kiện phân chia thừa kế, nhưng tài sản có nguy cơ bị tẩu tán
Xuất hiện văn bản chuyển nhượng/ủy quyền nghi có yếu tố gian dối liên quan đến nhà đất thừa kế
Hồ sơ yêu cầu ngăn chặn giao dịch đất thừa kế gồm những gì?
Tùy theo cơ quan tiếp nhận (Tòa án hoặc Văn phòng đăng ký đất đai), bộ hồ sơ ngăn chặn giao dịch đất thừa kế cần bao gồm:
Đơn đề nghị áp dụng biện pháp ngăn chặn (gửi Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền)
Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trích lục hồ sơ địa chính
Di chúc (nếu có) hoặc giấy chứng tử, hộ khẩu để chứng minh mối quan hệ thừa kế
Đơn khởi kiện hoặc tài liệu chứng minh đang tranh chấp (nếu ngăn chặn thông qua Tòa án)
Văn bản ủy quyền hợp lệ nếu không trực tiếp đứng tên nộp
Lưu ý: Một số giấy tờ như di chúc, giấy ủy quyền hoặc bản sao GCNQSDĐ cần được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ mới có giá trị pháp lý để Tòa án hoặc Văn phòng đăng ký đất đai xem xét.
Tùy tình huống cụ thể, người yêu cầu có thể lựa chọn một trong hai hướng sau:
Gửi đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tại Tòa án (theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015) nếu đang có tranh chấp thừa kế
Gửi hồ sơ yêu cầu ghi chú ngăn chặn tại Văn phòng đăng ký đất đai nếu đã có bản án, quyết định công nhận quyền thừa kế hoặc di chúc đang chờ công chứng phân chia
Trong thực tế, cách ngăn chặn nhanh nhất và có giá trị ràng buộc cao là thông qua Tòa án bằng thủ tục khẩn cấp tạm thời, sau đó gửi kèm quyết định đến Văn phòng đăng ký đất đai để ghi chú vào hồ sơ địa chính.
Thời gian xử lý yêu cầu ngăn chặn là bao lâu?
Nếu qua Tòa án, quyết định ngăn chặn có thể được ban hành trong vòng 48 giờ kể từ khi thụ lý đơn (theo Điều 116 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)
Nếu qua Văn phòng đăng ký đất đai, thời gian xử lý từ 3 đến 5 ngày làm việc, nhưng chỉ tiếp nhận khi có đủ giấy tờ và văn bản hợp pháp từ cơ quan có thẩm quyền
Những lưu ý để ngăn chặn giao dịch đất thừa kế không bị bác bỏ
Phải có căn cứ rõ ràng về tranh chấp hoặc dấu hiệu tẩu tán
Đảm bảo giấy tờ được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ
Gửi đúng cơ quan có thẩm quyền, tránh gửi sai dẫn đến mất thời gian
Trường hợp đã có quyết định từ chối yêu cầu trước đó, cần bổ sung tình tiết mới hoặc chứng cứ mới để đề nghị lại
Kết luận: Ngăn chặn kịp thời, giữ được quyền lợi hợp pháp
Trong tranh chấp thừa kế, tài sản đất đai luôn là đối tượng dễ bị chuyển nhượng nhanh chóng. Việc ngăn chặn giao dịch đất thừa kế đúng lúc sẽ giúp bạn giữ vững quyền lợi, tránh bị chiếm đoạt hoặc định đoạt trái phép. Ngược lại, nếu chậm trễ, bạn có thể mất đi khả năng thực thi bản án, hoặc buộc phải khởi kiện kéo dài để đòi lại tài sản.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
