Hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng — Công chứng và ràng buộc pháp lý

Hiện nay, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng diễn ra phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, đây là giao dịch có tính pháp lý phức tạp, cần sự tham gia của cả bên bán, bên mua và ngân hàng để đảm bảo tính hợp pháp và công chứng hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng cần được giải chấp hoặc có văn bản đồng ý từ ngân hàng, trước khi thực hiện công chứng và sang tên quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ chuẩn pháp lý: Nhanh, gọn, không lo mất tiền cọc mới nhất năm 2025?

⚖️ Căn cứ pháp lý điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

📜 Điều 320, 321 Bộ luật Dân sự 2015

Bên thế chấp không được chuyển nhượng tài sản đang thế chấp nếu không được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý bằng văn bản.

📜 Điều 188 Luật Đất đai 2013

Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có tranh chấp, không bị kê biên, và đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

📜 Điều 33 Luật Công chứng 2014

Tài sản đang thế chấp phải được giải chấp hoặc có sự chấp thuận rõ ràng của bên nhận thế chấp trước khi công chứng giao dịch mua bán.

📝 Quy trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

📂 Bước 1. Kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản

🔍 Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp:

  • 📄 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

  • 📑 Văn bản xác nhận tình trạng thế chấp (do ngân hàng cấp)

  • 🤝 Văn bản đồng ý cho bán tài sản từ ngân hàng (nếu chưa giải chấp)

💡 Ví dụ thực tế:

Anh A bán căn hộ đang thế chấp tại BIDV cho chị B. BIDV xác nhận còn dư nợ 600 triệu đồng. BIDV đồng ý cho chị B thanh toán trực tiếp khoản nợ, sau đó giải chấp và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

🏦 Bước 2. Giải chấp hoặc ký văn bản ba bên

Có 2 phương án thực hiện:

Phương án 1: Người bán tự thanh toán nợ → Ngân hàng cấp văn bản giải chấp → Thực hiện công chứng.

Phương án 2: Người mua trả trực tiếp cho ngân hàng → Ba bên (bên bán – bên mua – ngân hàng) ký văn bản thỏa thuận → Công chứng ngay sau đó.

📌 Ghi nhớ: Văn bản của ngân hàng phải ghi rõ nội dung cho phép chuyển nhượng và có dấu mộc pháp lý.

>>> Xem thêm: Có nên chọn văn phòng công chứng tư thay vì công? Ưu – nhược điểm

🖋️ Bước 3. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

📝 Hồ sơ công chứng gồm:

  • Hợp đồng chuyển nhượng (soạn tại VPCC)

  • Sổ đỏ (hoặc xác nhận sắp được giải chấp)

  • CMND/CCCD, hộ khẩu của hai bên

  • Văn bản đồng ý từ ngân hàng

  • Giấy kết hôn/độc thân của các bên

📍 Nơi thực hiện: Văn phòng công chứng nơi có bất động sản.

🧾 Bước 4. Sang tên và đăng ký biến động mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

🔄 Sau khi công chứng:

  • Người mua nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai

  • Kê khai thuế, lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế

  • Nhận sổ đỏ mới đứng tên người mua sau 7–15 ngày làm việc

⚠️ Lưu ý pháp lý khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

🔒 Không tự ý ký hợp đồng tay hoặc đặt cọc khi tài sản vẫn bị ràng buộc thế chấp.

📝 Yêu cầu văn bản đồng ý từ ngân hàng phải rõ ràng, ghi cụ thể: tên người mua, nội dung giao dịch, tài sản thế chấp.

🔍 Kiểm tra khoản vay chưa thanh toán: Người mua nên trực tiếp liên hệ ngân hàng để tránh bị lừa đảo.

💼 Ưu tiên chọn phương án 3 bên ký kết để vừa bảo vệ quyền lợi người mua, vừa đảm bảo ngân hàng nhận đủ nợ.

❓ Giải đáp một số câu hỏi thường gặp về mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

❓ Có thể mua nhà đang thế chấp mà không giải chấp trước không?

hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

➡️ Có thể nếu có văn bản đồng ý từ ngân hàng cho phép thực hiện giao dịch và có phương án thanh toán khoản vay hợp lý.

>>> Xem thêm: Phí công chứng sẽ thay đổi như thế nào sau khi Luật Công chứng sửa đổi? Cập nhật chi phí mới nhất

❓ Ai là người thanh toán khoản vay thế chấp?

➡️ Có thể là bên bán (tự giải chấp trước), hoặc bên mua (trả nợ trực tiếp cho ngân hàng). Tùy vào thỏa thuận giữa các bên.

❓ Có cần công chứng hợp đồng ba bên không khi mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng?

➡️ Bắt buộc. Hợp đồng ba bên (bên bán – bên mua – ngân hàng) cần được công chứng để có giá trị pháp lý.

Kết luận

Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng là thủ tục có nhiều ràng buộc pháp lý. Người mua và người bán cần chuẩn bị kỹ về hồ sơ, đảm bảo có sự đồng thuận của ngân hàng, và tiến hành công chứng đầy đủ theo luật để tránh mọi rủi ro.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hợp đồng chia tách nhà đất: Cách xử lý khi có tranh chấp

>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?

>>> Thủ tục góp vốn bằng nhà đất trong công ty TNHH như thế nào?

>>> Hợp đồng góp vốn bằng nhà đất: Tại sao cần phải công chứng và cách thực hiện

>>> Dịch công chứng tiếng Ý – Hồ sơ hay dùng là gì?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

  1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
  2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

  • Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
  • Hotline: 0966.22.7979
  • Email: ccnguyenhue165@gmail.com

Tham gia bình luận:

Lịch khai giảng Liên hệ Đăng ký học thử