Việc chia tách đất trong khu dân cư không chỉ cần tuân thủ các điều kiện về diện tích và quy hoạch mà còn cần thực hiện đầy đủ quy trình công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Đặc biệt, công chứng chia tách đất khu dân cư có những điểm khác biệt so với đất ở khu vực nông thôn hoặc chưa quy hoạch. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể căn cứ pháp lý, thủ tục công chứng và những lưu ý thực tiễn để tránh rủi ro.
Hợp đồng chia tách đất là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các chủ sở hữu đối với việc phân chia một thửa đất thành nhiều phần nhỏ, làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sau khi tách thửa. Hợp đồng này thường được lập giữa các thành viên gia đình, người đồng sở hữu, hoặc người thừa kế tài sản chung.
2. Điều kiện chia tách đất trong khu dân cư
2.1 Diện tích tối thiểu theo quy hoạch địa phương
Theo Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013, mỗi địa phương sẽ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại khu dân cư. Điều này phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc đô thị.
Ví dụ: Ở TP.HCM, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định đất ở tại khu dân cư phải có diện tích tối thiểu từ 36 – 50m² tùy vào lộ giới.
2.2 Đất phải có giấy chứng nhận hợp lệ
Theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, muốn chia tách đất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), không thuộc diện tranh chấp, kê biên thi hành án hoặc vướng quy hoạch treo.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có thẩm quyền chứng nhận các giao dịch điện tử không?
3. Khi nào cần công chứng chia tách đất khu dân cư?
Căn cứ theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm chia tách đều phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp giữa các hộ gia đình trong cùng một hàng thừa kế hoặc chuyển nhượng cho Nhà nước.
Công chứng là bước xác nhận sự thỏa thuận hợp pháp giữa các bên, đảm bảo hợp đồng có hiệu lực thực thi trước pháp luật và được Phòng Tài nguyên và Môi trường chấp thuận để cập nhật thông tin trên sổ đỏ.
4. Quy trình công chứng hợp đồng chia tách đất khu dân cư
4.1 Chuẩn bị hồ sơ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
Văn bản thỏa thuận chia đất (dự thảo hoặc đã ký nháp)
Giấy tờ tùy thân của các bên liên quan (CCCD)
Sơ đồ vị trí, trích lục thửa đất (nếu có)
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu tài sản chung vợ chồng)
>>> Xem thêm: Thủ tục yêu cầu công chứng tại nhà cho người già, bệnh nhân ra sao?
4.2 Thực hiện công chứng
Các bên đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng Nhà nước để thực hiện công chứng. Công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp, giải thích quyền nghĩa vụ, rồi chứng nhận văn bản.
4.3 Nộp hồ sơ tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai
Sau công chứng, hồ sơ được nộp tại cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện cập nhật, cấp sổ đỏ mới cho từng thửa đã chia.
5. Ví dụ minh họa thực tế công chứng chia tách đất khu dân cư
Trường hợp 1: Gia đình ông T có một thửa đất tại khu dân cư ở quận Bình Thạnh (TP.HCM) diện tích 120m². Ba người con muốn chia đều làm 3 phần. Văn bản thỏa thuận chia tách được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Sau khi hoàn thành công chứng, hồ sơ tách thửa được tiếp nhận và cấp 3 sổ đỏ riêng biệt, đúng quy định pháp luật.
Trường hợp 2: Bà L muốn chia một phần đất 30m² tại khu dân cư phường An Phú (quận 2) để tặng cho con gái. Tuy nhiên, diện tích tối thiểu được tách thửa tại khu vực này là 50m². Văn phòng công chứng đã từ chối chứng nhận hợp đồng do không đủ điều kiện pháp lý.
Kiểm tra kỹ diện tích tối thiểu và quy hoạch sử dụng đất
Không ký hợp đồng chia tách nếu thửa đất đang thế chấp hoặc tranh chấp
Nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước khi lập hợp đồng
Giữ lại bản sao công chứng để tiện theo dõi hồ sơ sau này
7. Căn cứ pháp lý công chứng chia tách đất khu dân cư
Luật Đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Luật Công chứng 2014
Các Quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tách thửa tại địa phương
>>> Xem thêm: Cho bạn bè vay tiền – Có cần lập hợp đồng vay tiền hay không?
Kết luận
Công chứng chia tách đất khu dân cư là bước không thể thiếu để đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và tránh rủi ro sau này khi chuyển nhượng, thừa kế hoặc góp vốn bằng bất động sản. Việc nắm rõ các điều kiện pháp luật và thực hiện đúng quy trình sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí.Nếu bạn cần hỗ trợ công chứng chia tách đất khu dân cư, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn và giải quyết tận tình, chính xác.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
