Mua bán đất xen kẹt có công chứng được không mới nhất 2026?

Mua bán đất xen kẹt xuất hiện phổ biến tại khu dân cư đô thị. Nhiều người mua đất xen kẹt vì giá thấp. Tuy nhiên rủi ro pháp lý của đất xen kẹt rất cao. Công chứng hợp đồng đất xen kẹt cần đặc biệt thận trọng.

>>> Xem thêm: Giải pháp công chứng mọi loại giấy tờ – chỉ có ở văn phòng công chứng.

1. Đất xen kẹt là gì theo quy định pháp luật

1.1. Khái niệm đất xen kẹt trong thực tế sử dụng đất

• Đất xen kẹt là thửa đất nằm xen trong khu dân cư.
• Pháp luật đất đai chưa có định nghĩa chính thức đất xen kẹt.
• Đất xen kẹt thường có nguồn gốc đất nông nghiệp.
• Nhiều thửa đất xen kẹt chưa được công nhận đất ở.

1.2. Phân loại mua bán đất xen kẹt ảnh hưởng đến công chứng

• Đất xen kẹt có thể đã có giấy chứng nhận.
• Đất xen kẹt có thể chưa đủ điều kiện cấp sổ.
• Mỗi loại đất xen kẹt có rủi ro pháp lý khác nhau.

2. Điều kiện công chứng hợp đồng mua bán đất xen kẹt

2.1. Điều kiện chuyển nhượng đất xen kẹt theo Luật Đất đai

• Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất phải có sổ đỏ.
• Đất xen kẹt phải không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên thi hành án.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng hợp pháp.

2.2.Trường hợp đất xen kẹt không đủ điều kiện công chứng

• Đất xen kẹt chưa có sổ đỏ không được công chứng.
• Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định bắt buộc công chứng.
• Hợp đồng giấy tay không được pháp luật bảo vệ.

>>> Xem thêm: Thay vì tự làm thủ tục rườm rà, nhiều người đã chọn Dịch vụ sang tên sổ đỏ để hoàn thành hồ sơ chỉ trong thời gian ngắn.

3. Rủi ro khi công chứng hợp đồng mua bán đất xen kẹt

3.1. Rủi ro đất xen kẹt nằm trong quy hoạch

• Đất xen kẹt có thể thuộc quy hoạch giao thông.
• Đất xen kẹt có thể thuộc quy hoạch công cộng.
• Điều 49 Luật Đất đai 2013 cho phép hạn chế quyền sử dụng đất.

3.2. Rủi ro hợp đồng đất xen kẹt bị vô hiệu

• Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch vô hiệu.
• Hợp đồng vi phạm điều cấm của luật sẽ bị tuyên vô hiệu.
• Người mua đất xen kẹt có nguy cơ mất tiền.

4. Trách nhiệm công chứng viên khi công chứng mua bán đất xen kẹt

4.1. Nghĩa vụ kiểm tra pháp lý đất xen kẹt

• Luật Công chứng 2014 quy định trách nhiệm công chứng viên.
• Công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ quyền sử dụng đất.
• Công chứng viên có quyền từ chối hồ sơ không hợp lệ.

4.2. Trách nhiệm pháp lý nếu công chứng sai đất xen kẹt

• Công chứng sai có thể phải bồi thường thiệt hại.
• Công chứng viên có thể bị xử lý kỷ luật.
• Trường hợp nghiêm trọng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

>>> Xem thêm: Những điều bắt buộc bạn phải lưu ý khi tiến hành Kiểm tra sổ đỏ giả theo đúng quy định

5. Ví dụ minh họa rủi ro mua bán đất xen kẹt

Ông A mua một thửa đất xen kẹt trong khu dân cư. Thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên lập hợp đồng và giao đủ tiền. Cơ quan nhà nước từ chối cấp sổ đỏ. Tòa án tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu.

6. Kết luận

Công chứng hợp đồng mua bán đất xen kẹt tiềm ẩn nhiều rủi ro.