Công chứng mua bán nhà ở xã hội: Khi nhà ở xã hội được bán đấu giá

Trong quá trình giao dịch bất động sản, công chứng mua bán nhà ở xã hội là bước bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, một tình huống đặc biệt có thể xảy ra là nhà ở xã hội được đưa ra bán đấu giá do xử lý nợ, tranh chấp hoặc hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng. Vậy trong trường hợp này, thủ tục công chứng có gì khác biệt? Hãy cùng phân tích dựa trên các quy định pháp luật mới nhất.

>>> Xem thêm: Dịch vụ khách hàng 5 sao tại văn phòng công chứng.

1. Cơ sở pháp lý về công chứng mua bán nhà ở xã hội khi bán đấu giá

Căn cứ pháp luật hiện hành:

Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Luật Đấu giá tài sản 2016.
Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2018).

Theo Điều 84 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau tối thiểu 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong một số trường hợp, nhà ở xã hội có thể được đưa ra bán đấu giá, ví dụ:

Xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng.
Bán đấu giá do tranh chấp, thi hành án.
Chuyển nhượng sau thời hạn hạn chế theo luật định.

Trong các trường hợp này, sau khi trúng đấu giá, việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội vẫn là bắt buộc để giao dịch có hiệu lực pháp luật.

2. Khi nào nhà ở xã hội được bán đấu giá, công chứng mua bán nhà ở xã hội?

2.1. Bán đấu giá do xử lý nợ vay

Nếu người mua nhà ở xã hội thế chấp tài sản tại ngân hàng và không trả được nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu bán đấu giá để thu hồi nợ theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015.

2.2. Bán đấu giá theo bản án, quyết định của Tòa án

Trong các vụ tranh chấp dân sự hoặc thi hành án, tài sản là nhà ở xã hội có thể được đưa ra bán đấu giá theo Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi 2014.

2.3. Bán đấu giá khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng

Sau 5 năm, người sở hữu nhà ở xã hội được phép bán theo cơ chế thị trường. Nếu có nhu cầu, chủ sở hữu có thể ủy quyền cho đơn vị đấu giá để bán căn hộ minh bạch, công khai.

>>> Xem thêm: Giải pháp pháp lý an toàn – Dịch vụ làm sổ đỏ.

3. Thủ tục công chứng mua bán nhà ở xã hội trong trường hợp đấu giá

3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Người trúng đấu giá cần chuẩn bị:

Hợp đồng mua bán, biên bản đấu giá thành công.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán (hoặc đơn vị được ủy quyền).
Văn bản xác nhận hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

3.2. Quy trình công chứng

Theo Điều 33 Luật Công chứng 2014:

Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng.
Công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ đấu giá.
Lập và ký hợp đồng công chứng mua bán nhà ở xã hội.
Các bên ký và nhận bản công chứng để thực hiện sang tên.

3.3. Lệ phí công chứng

Lệ phí công chứng được thu theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (mức phí dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trúng đấu giá).

4. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng mua bán nhà ở xã hội

Tại TP. Hồ Chí Minh năm 2024, một căn hộ nhà ở xã hội tại quận Bình Tân được đưa ra bán đấu giá do chủ sở hữu vi phạm hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Sau khi một cá nhân trúng đấu giá, người này phải mang theo biên bản đấu giá thành công cùng Giấy chứng nhận quyền sở hữu đến phòng công chứng. Công chứng viên xác minh hồ sơ hợp lệ, lập hợp đồng công chứng. Sau đó, người mua mới tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp này cho thấy, dù nhà ở xã hội được bán đấu giá, công chứng hợp đồng vẫn là bước không thể thiếu để hoàn tất giao dịch.

>>> Xem thêm: Cẩm nang đầy đủ để Mua nhà ở xã hội

5. Lưu ý khi công chứng mua bán nhà ở xã hội qua đấu giá

Kiểm tra căn hộ đã hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng chưa (nếu không thuộc diện xử lý nợ hoặc thi hành án).
Chỉ công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền, không ký hợp đồng viết tay.
Đảm bảo các nghĩa vụ tài chính (thuế, phí trước bạ) đã được thực hiện đầy đủ.
Mọi điều khoản trong hợp đồng công chứng cần ghi rõ nguồn gốc tài sản đấu giá để tránh tranh chấp sau này.

>>> Xem thêm: Giải pháp tối ưu dành cho bạn – Công chứng ngoài trụ sở.

Kết luận

Việc công chứng mua bán nhà ở xã hội khi căn hộ được đưa ra bán đấu giá vừa tuân thủ đúng quy định pháp luật, vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua. Dù giá bán được xác định thông qua đấu giá công khai, hợp đồng chỉ có giá trị pháp lý khi được công chứng. Người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, kiểm tra kỹ nguồn gốc căn hộ và thực hiện đúng thủ tục để tránh rủi ro trong quá trình giao dịch.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hợp đồng ủy quyền nhà đất: Quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của hai bên

>>> Mua nhà do người khác đứng tên hộ: Nên hay không?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.