Trong quá trình mua bán và xây dựng nhà ở, không ít trường hợp người dân mua đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”). Một trong những băn khoăn lớn nhất là liệu đất chưa có sổ đỏ có xin được giấy phép xây dựng hay không? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định pháp luật mới nhất, đồng thời đưa ra ví dụ thực tế để bạn dễ dàng hình dung.
>>> Xem thêm: Bạn đang tìm một văn phòng công chứng uy tín, nhanh chóng và minh bạch?
1. Căn cứ pháp lý về giấy phép xây dựng đất chưa có sổ đỏ
Theo Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020), điều kiện cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 91 đối với công trình trong đô thị và Điều 93 đối với nhà ở riêng lẻ. Một trong những điều kiện quan trọng là:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chưa có sổ đỏ nhưng thuộc đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2024) thì cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.
Cụ thể, khoản 1 Điều 91 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) nêu rõ: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải có bản sao chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Như vậy, về nguyên tắc, muốn xin giấy phép xây dựng thì đất phải có sổ đỏ hoặc giấy tờ thay thế chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
2. Trường hợp nào đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể xin giấy phép xây dựng?
Không phải mọi trường hợp đất chưa có sổ đỏ đều bị từ chối cấp phép xây dựng. Theo Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2024), người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, hoặc sử dụng ổn định, không tranh chấp, có xác nhận của UBND cấp xã thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ đó, có hai trường hợp có thể xin giấy phép xây dựng khi đất chưa có sổ đỏ:
Trường hợp 1: Có giấy tờ hợp pháp thay thế sổ đỏ như: giấy tờ mua bán, chuyển nhượng trước năm 1993, giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước, hợp đồng tặng cho, thừa kế có xác nhận.
Trường hợp 2: Người dân đã nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ và đang chờ giải quyết, đồng thời có giấy xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai.
Trong những trường hợp này, UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng có thể xem xét cấp giấy phép tạm thời hoặc giấy phép có điều kiện.
>>> Xem thêm: Khám phá ngay Dịch vụ sổ đỏ nhanh chóng, uy tín tại Hà Nội.
3. Ví dụ thực tế về xin giấy phép xây dựng đất chưa có sổ đỏ
Anh A mua một lô đất tại quận 9 (TP.HCM) từ năm 2000, chỉ có giấy viết tay nhưng sử dụng ổn định, không tranh chấp. Năm 2024, khi anh A muốn xây nhà, hồ sơ xin giấy phép xây dựng bị yêu cầu bổ sung sổ đỏ. Anh A làm thủ tục xin cấp sổ đỏ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2024). Sau khi được UBND quận xác nhận đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ, anh A đã nộp bổ sung và được cấp giấy phép xây dựng hợp pháp.
Qua đó có thể thấy, nếu có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, người dân vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng ngay cả khi chưa có sổ đỏ.
4. Thủ tục xin giấy phép xây dựng đất chưa có sổ đỏ
Để tăng khả năng được cấp phép, người dân cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (có thể là sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp pháp khác theo Luật Đất đai).
Hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định.
Giấy tờ chứng minh đất không có tranh chấp, có xác nhận của chính quyền địa phương.
Cơ quan tiếp nhận: UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng (tùy loại công trình). Thời hạn giải quyết: Khoảng 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
5. Lời khuyên cho người mua đất chưa có sổ đỏ muốn xin giấy phép xây dựng
Kiểm tra tình trạng pháp lý đất: Đất phải phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp, không thuộc diện thu hồi.
Làm thủ tục xin cấp sổ đỏ song song: Nếu chưa có sổ đỏ, nên nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ trước để hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Tham khảo luật sư hoặc văn phòng công chứng: Để tránh rủi ro về giấy tờ, hợp đồng và thủ tục pháp lý.
>>> Xem thêm: Phòng công chứng làm việc cả ngoài giờ – giải pháp cho người bận rộn.
Kết luận
Theo quy định pháp luật mới nhất, giấy phép xây dựng đất chưa có sổ đỏ chỉ được cấp trong trường hợp có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc đang trong quá trình xin cấp sổ đỏ. Người dân cần thận trọng khi mua đất chưa có sổ đỏ, đồng thời hoàn thiện thủ tục pháp lý sớm nhất để tránh rủi ro và thuận tiện cho việc xin giấy phép xây dựng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
