Việc mua lại nhà cũ rồi sửa chữa, cải tạo để ở hoặc cho thuê đang là xu hướng phổ biến. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp sửa chữa đều có thể tiến hành ngay. Nhiều người băn khoăn liệu sửa nhà cũ có cần giấy phép xây dựng hay không, và thủ tục cấp giấy phép xây dựng khi sửa nhà cũ được quy định như thế nào. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết theo quy định pháp luật mới nhất, kèm ví dụ thực tế để người dân dễ áp dụng.
1. Khi nào sửa chữa nhà cũ phải xin giấy phép xây dựng?
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), các trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở sau đây phải xin giấy phép xây dựng:
Làm thay đổi kết cấu chịu lực, quy mô, diện tích, công năng sử dụng của ngôi nhà.
Làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài nhà ở trong khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc.
Cải tạo làm ảnh hưởng đến an toàn công trình liền kề.
Ngược lại, nếu chỉ sửa chữa nhỏ như sơn lại tường, lát nền, thay cửa, nâng mái nhẹ mà không ảnh hưởng kết cấu chịu lực thì không cần xin giấy phép xây dựng.
2. Căn cứ pháp lý về thủ tục cấp giấy phép xây dựng khi sửa nhà cũ
Các văn bản pháp luật điều chỉnh thủ tục này gồm:
Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.
Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Thông tư 15/2016/TT-BXD (một số điều vẫn còn hiệu lực liên quan đến hồ sơ, mẫu đơn).
Theo Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), hồ sơ xin giấy phép xây dựng khi sửa chữa nhà cũ vẫn yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thiết kế cải tạo và các tài liệu liên quan.
3. Hồ sơ thủ tục cấp giấy phép xây dựng khi sửa chữa nhà cũ
Hồ sơ theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) bao gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
Bản sao giấy tờ đất hợp pháp (sổ đỏ hoặc giấy tờ thay thế theo Luật Đất đai 2013, sửa đổi 2024).
Bản vẽ thiết kế cải tạo, sửa chữa do tổ chức, cá nhân có năng lực hành nghề thiết kế thực hiện.
Báo cáo hiện trạng công trình (nếu công trình cũ xuống cấp nghiêm trọng).
Văn bản cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề (nếu việc sửa chữa có ảnh hưởng).
4. Trình tự thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng khi sửa nhà cũ
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi có nhà ở (đối với nhà ở riêng lẻ) hoặc tại Sở Xây dựng (nếu là công trình lớn).
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung.
Bước 4: Thẩm định hồ sơ và thực tế hiện trạng nhà ở.
Bước 5: Cấp giấy phép xây dựng nếu hồ sơ hợp lệ.
Thời gian giải quyết: Theo khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), tối đa 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
5. Ví dụ thực tế về thủ tục cấp giấy phép xây dựng khi sửa chữa nhà cũ
Ông C mua lại một ngôi nhà cấp 4 tại quận Bình Thạnh (TP.HCM), muốn sửa thành nhà 2 tầng kiên cố để ở. Khi nộp hồ sơ, ông C chuẩn bị:
Đơn xin giấy phép xây dựng.
Sổ đỏ mang tên ông C.
Hồ sơ thiết kế cải tạo nhà ở do công ty thiết kế xây dựng thực hiện.
Sau 13 ngày làm việc, UBND quận Bình Thạnh đã cấp giấy phép xây dựng cho ông C. Sau đó, ông mới được phép tiến hành tháo dỡ và xây lại theo giấy phép.
Trường hợp này cho thấy, nếu việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu, quy mô thì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, tránh bị xử phạt hành chính.
6. Lưu ý quan trọng khi xin giấy phép xây dựng sửa nhà cũ
Cần kiểm tra quy hoạch: Đảm bảo việc sửa chữa phù hợp với quy hoạch đô thị.
Nên thuê đơn vị thiết kế có chứng chỉ hành nghề: Tránh hồ sơ bị trả lại.
Trong trường hợp công trình nằm trong khu phố cổ, khu bảo tồn thì thủ tục phức tạp hơn và cần thêm sự đồng ý của cơ quan quản lý chuyên ngành.
Nếu sửa chữa nhỏ, không ảnh hưởng kết cấu thì không cần giấy phép nhưng nên thông báo cho UBND cấp xã để tránh bị hiểu lầm là xây dựng trái phép.
>>> Xem thêm: Những hợp đồng thường phải đóng Phí công chứng.
Kết luận
Theo quy định pháp luật hiện hành, khi mua nhà cũ rồi sửa chữa, nếu việc cải tạo làm thay đổi kết cấu, quy mô, kiến trúc thì thủ tục là bắt buộc. Người dân cần chuẩn bị hồ sơ đúng quy định, tuân thủ quy hoạch để được cấp phép nhanh chóng, tránh rủi ro pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
