Đất thuộc dự án thường có nhiều ràng buộc pháp lý về quy hoạch, mục đích sử dụng và điều kiện giao dịch. Khi muốn chia tách để chuyển nhượng hoặc tặng cho, vấn đề công chứng chia tách đất dự án trở thành một khâu pháp lý quan trọng nhưng cũng khá phức tạp. Bài viết sau sẽ giúp bạn nắm rõ điều kiện công chứng, giới hạn áp dụng và cách xử lý tình huống cụ thể.
Theo Luật Đất đai 2013, đất dự án là loại đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê để tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị, khu thương mại, khu công nghiệp… Các dự án này phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đáp ứng đủ điều kiện pháp lý mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các đặc điểm của đất dự án:
Có quy hoạch cụ thể
Có thời hạn sử dụng rõ ràng
Bị ràng buộc chuyển nhượng theo tiến độ hoặc quy định riêng của từng địa phương
Không phải lúc nào cũng được tự do chia tách
2. Công chứng chia tách đất dự án có được không?
2.1 Điều kiện bắt buộc để được công chứng chia tách đất dự án
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chia tách thửa đất để công chứng hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng chỉ được thực hiện nếu:
Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Không thuộc diện bị quy hoạch treo hoặc đang tranh chấp
Không vi phạm quy định quản lý và sử dụng đất trong dự án
Đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu tách thửa theo quyết định của UBND tỉnh nơi có đất
2.2 Trường hợp không được công chứng chia tách đất dự án
Dự án chưa hoàn thiện hạ tầng theo quy hoạch
Chủ đầu tư chưa bàn giao đất cho người dân
Pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh hoặc đang bị thanh tra
3. Căn cứ pháp lý công chứng chia tách đất dự án
Luật Đất đai 2013
Luật Nhà ở 2014
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai
Nghị định 02/2022/NĐ-CP về quản lý nhà ở thương mại
Quy định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa và giao dịch tại từng dự án
>>> Xem thêm: Lãi suất vay tiền bao nhiêu là hợp pháp? – Cảnh báo bẫy vi phạm luật.
4. Trình tự thực hiện công chứng chia tách đất dự án
Bước 1: Kiểm tra quy hoạch và pháp lý dự án
Liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai để kiểm tra đất có thuộc quy hoạch treo, bị hạn chế giao dịch hoặc chưa hoàn tất hạ tầng hay không.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ công chứng chia tách đất dự án
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Văn bản thỏa thuận chia tách hoặc chuyển nhượng
Giấy tờ tùy thân của các bên
Văn bản xác nhận đất không thuộc diện cấm giao dịch trong dự án
Bước 3: Ký và công chứng hợp đồng chia tách
Thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng nơi có bất động sản.
Bước 4: Đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai
Sau khi công chứng, hồ sơ sẽ được nộp để làm thủ tục tách thửa và cấp sổ đỏ mới theo diện tích được chia tách.
>>> Xem thêm: Khi nào nên lựa chọn văn phòng công chứng tư nhân thay vì công chứng nhà nước?
5. Ví dụ minh họa thực tế công chứng chia tách đất dự án
Trường hợp 1: Anh T mua một lô đất thuộc dự án khu dân cư tại TP. Thủ Đức (TP.HCM). Dù có sổ đỏ, nhưng khi muốn chia lô và công chứng hợp đồng chuyển nhượng cho người khác thì bị từ chối vì chưa hoàn tất hạ tầng và chủ đầu tư chưa bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho Nhà nước.
Trường hợp 2: Bà H sở hữu lô đất thuộc dự án đã hoàn thiện hạ tầng, được cấp sổ riêng tại Bình Dương. Sau khi lập hợp đồng chia tách cho các con, bà đến công chứng và được Văn phòng công chứng tiếp nhận hồ sơ, sau đó hoàn tất thủ tục tách thửa thành công tại văn phòng đăng ký đất đai.
6. Những lưu ý quan trọng
Không nên công chứng nếu đất dự án chưa có sổ hoặc thuộc diện hạn chế giao dịch
Luôn yêu cầu kiểm tra pháp lý kỹ càng của dự án từ chính quyền hoặc đơn vị tư vấn uy tín
Nếu chia đất cho người thân, vẫn cần thực hiện theo quy trình pháp luật như với người ngoài
Cẩn thận với các giao dịch “góp vốn” hoặc hứa hẹn tách thửa khi dự án chưa đủ điều kiện
Việc công chứng chia tách đất dự án không thể thực hiện nếu đất chưa có sổ hoặc vướng quy hoạch, pháp lý chưa đầy đủ. Người dân cần đặc biệt thận trọng, tránh giao dịch dựa trên lời hứa từ chủ đầu tư hoặc môi giới. Hãy kiểm tra pháp lý trước khi công chứng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Nếu bạn cần hỗ trợ kiểm tra điều kiện chia tách hoặc muốn công chứng hợp đồng chia tách đất dự án đúng luật, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn chính xác và kịp thời.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
