Hợp đồng đặt cọc là bước khởi đầu quan trọng trong các giao dịch mua bán nhà đất. Tuy nhiên, không ít trường hợp hợp đồng này bị tuyên vô hiệu, dẫn đến mất cọc, chậm trễ giao dịch, hoặc tranh chấp kéo dài. Bài viết này sẽ giúp bạn nhận diện các dấu hiệu khiến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vô hiệu và hướng xử lý theo đúng pháp luật hiện hành.
Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm trong lĩnh vực đất đai
Thông tư 09/2021/TT-BTP về công chứng hợp đồng, giao dịch
Các trường hợp khiến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vô hiệu
Hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu nếu:
Chủ thể không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (ví dụ: người mất năng lực, trẻ vị thành niên)
Mục đích, nội dung vi phạm pháp luật (ví dụ: đặt cọc mua đất không đủ điều kiện chuyển nhượng)
Không tuân thủ hình thức bắt buộc (thiếu chữ ký, không công chứng nếu pháp luật yêu cầu)
Nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
Theo Điều 168 Luật Đất đai 2024:
“Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận và không đang bị tranh chấp.”
📌 Ví dụ minh họa: Anh A đặt cọc 200 triệu để mua một lô đất tại quận 9, TP.HCM. Tuy nhiên, sau đó phát hiện đất đang nằm trong quy hoạch treo chưa được cấp sổ đỏ. Hợp đồng bị tòa tuyên vô hiệu do đối tượng giao dịch không hợp pháp. Anh A được hoàn trả tiền cọc, nhưng thiệt hại thời gian và cơ hội mua đất khác là rất lớn.
Dấu hiệu nhận biết hợp đồng đặt cọc có nguy cơ vô hiệu
Thông tin chủ thể mập mờ
Người ký hợp đồng không phải là chủ sở hữu đất
Không cung cấp được giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
Hợp đồng không công chứng trong khi pháp luật yêu cầu
Dù không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng nếu có thỏa thuận về việc chuyển nhượng trong cùng văn bản, thì công chứng là bắt buộc (Thông tư 09/2021/TT-BTP).
“Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trừ trường hợp hợp đồng vô hiệu do lỗi của một bên.”
👉 Nếu lỗi thuộc bên bán (ví dụ: lừa dối, không đủ điều kiện chuyển nhượng), bên mua có quyền yêu cầu:
Hoàn tiền cọc
Bồi thường thiệt hại (nếu có)
Giải pháp phòng ngừa rủi ro
Luôn yêu cầu bên bán cung cấp sổ đỏ gốc và giấy tờ tùy thân
Ký kết hợp đồng tại phòng công chứng
Ghi rõ nội dung “trả lại cọc gấp đôi nếu bên bán vi phạm” để đảm bảo quyền lợi
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có thể chứng thực hợp đồng mua bán đất như thế nào?
Kết luận
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vô hiệu là tình huống phổ biến nhưng có thể phòng tránh nếu người dân nắm rõ quy định pháp luật và thực hiện giao dịch một cách thận trọng. Việc công chứng, xác minh pháp lý và lựa chọn đối tượng giao dịch uy tín là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
